menu
  • Home
  • Статьи
  • О правилах согласования дизайн-проектов

О правилах согласования дизайн-проектов

В своей работе мы то и дело сталкиваемся с вопросами по перепланировке квартир: вторичный жилой фонд часто не соответствует требованиям заказчиков к комфорту помещений. Всегда хочется избавиться от ненужных, темных и длинных коридоров, разделить или объединить санузел, расширить и соединить кухню с гостиной, снести парочку стен, тем самым добавив помещению простора, а квартире - несколько вожделенных жилых квадратов. В мечтах все выглядит изумительно, но в реальности не все так просто: действующее законодательство устанавливает очень строгие нормативы в отношении перепланировок. Основные правила перепланировки квартир обозначены в действующем жилищном законодательстве - ЖК РФ, и Постановлении Правительства Москвы № 508-ПП в редакции №840-ПП.

Почему нужно узаконить перепланировку?

Квартиру с незаконной перепланировкой невозможно продать тому, кто собирается брать жилье по ипотеке, а стоимость такой юридически «не чистой» недвижимости падает на 20 %.

Нарушение могут обнаружить в ходе проверки от управляющей компании, при продаже и даже при жалобе от соседей, например. Следствием станет штраф (2500 руб. для физических лиц на 2018 год, но его планируют удвоить) и предписание узаконить, а если нарушения серьезные, то и восстановить исходную планировку. Игнорировать эти предписания не получится, так как дело может обернуться повторными и более высокими штрафами, судом и даже выселением с продажей квартиры с молотка. Оно вам надо?

О правилах согласования дизайн-проектов

Что нельзя согласовать

Главное правило: «Не навреди», поэтому не удастся согласовать любые изменения, которые могут:

  • Осложнить соседям доступ в квартиру, ванную, туалет и т.д.
  • Затронуть целостность и снизить устойчивость несущих конструкций (стен, балок, колон, перекрытий и т.д.), запрещается даже штробить. Но тут существует оговорка: при необходимом усилении и разрешении от автора дома возможна прорезка или расширение проема в несущей стене.
  • Ухудшить работу вентиляционных шахт. Запрещается перекрывать шахты или убирать вент блоки. Есть два типа вентиляции: для санузла и для кухни. Запрещается подключать вытяжку к каналу для санузла.
  • Перегрузить несущие конструкции. Запрещается устанавливать полы, перегородки и тяжелое оборудование, которое будет оказывать нагрузку сверх допустимых норм.
  • Усложнить доступ к инженерным коммуникациям. Нельзя полностью зашивать стояки газа, отопления, водоснабжения и канализации, лучше предусмотреть люк на уровне счетчиков и переключателей. А также запрещается устанавливать любые механизмы, регулирующие подачу ресурсов на самом стояке.
  • Запрещается подключать теплые полы к централизованному отоплению и водоснабжению, а также выносить батареи от центрального отопления на лоджии и балконы.
  • Что же касается балконов и лоджий: запрещается убирать противопожарную перегородку (1.2 м) и соединять балкон с комнатой без остекления. Снос подоконного блока довольно легко узаконить, а в получившийся проем можно вставить французские двери. Также запрещается достраивать балконы и лоджии от второго этажа и выше.
  • Запрещается соединять газифицированную кухню с жилой комнатой через проем без двери. Устанавливая вытяжку в таких кухнях всегда нужно оставлять открытой хотя бы часть вентиляции.
  • Запрещается возведение перегородок в оконных проемах и создание жилых помещений и кухонь без естественного освещения.
  • Недопустимо перемещать или расширять кухню и санузел над жилыми комнатами соседей снизу, а также расширять кухню в сторону санузла соседей сверху. Можно расширить кухню за счет санузла, только если квартира на последнем этаже. Санузел можно увеличить за счет кухни, только если под вашей квартирой нет жилых помещений.
  • Кухню можно перенести в нежилое помещение (кладовка, коридор) но с соблюдением правил подключения и при наличии естественного освещения. А вот освободившуюся комнату как жилую использовать, благодаря санитарным нормам, все равно не удастся. Чаще всего в таких помещениях делают «кабинет», который после ухода комиссии превращается в спальню.
  • Входы в санузел должны располагаться в нежилых помещениях. Исключением является спальня с условием, что в квартире находится несколько санузлов и один из них выходит в нежилое помещение — именно в нём и будет стоять унитаз.
  • Если дом, в котором находится ваша квартира, относится к историческим памятникам, то менять внешний облик фасада недопустимо (т.е. менять цвет оконных рам, застеклять балконы или навешивать короба кондиционеров).

Также стоит помнить о минимальных размерах помещений:

  • Кухня отдельная: свыше 6м² для однокомнатной квартиры, и свыше 8м² для двух комнат и более. Кухня ниша: свыше 5 м².
  • Жилое помещение в однокомнатной квартире: свыше 14 м², в 2-х комнатной: свыше 16 м².
  • Спальня в 2-хкомнатной квартире и более: свыше 10 м².
  • Прихожая должна быть шире 140 см, ширина коридоров в жилые комнаты более 1 м, остальных - свыше 85 см.
  • Совмещенный санузел должен быть шире 170 см, отдельная ванная - шире 150 см, туалет - больше чем 80х120 см.

О правилах согласования дизайн-проектов

Что можно согласовать

  • Увеличение жилых помещений за счет нежилых.
  • Перемещение не несущих перегородок и разделение жилых комнат.
  • Изменение габаритов дверных и оконных проемов.
  • Замену сантехнического и отопительного оборудования и многое другое.

Как говорится все, что не запрещено, то разрешено. Но каждый случай индивидуален и зависит от множества факторов.

Согласно утвержденным законам и правилам согласования перепланировки, для получения разрешения на работы вам потребуется собрать документы:

  • Заявление в жилищную инспекцию.
  • Технический паспорт помещения (можно получить в БТИ).
  • Документ, подтверждающий право собственности.
  • Если квартира куплена в ипотеку, потребуется письменное согласие банка на проведение перепланировки.
  • Если перепланировка сложная, но несущих стен не затрагивает, то вам нужно заказать проект будущей планировки у любой компании, входящей в СРО (у организации должна быть гос. лицензия на оказание подобной услуги).
  • Если перепланировка затрагивает несущие стены, то её проект нужно запросить либо у вашего застройщика, либо в ГУП «МосжилНИИпроект» (у каждого города есть своя аналогичная организация).

Для физических лиц, после подготовки всех документов нужно передать их в Многофункциональный Центр по предоставлению гос. услуг на рассмотрение. Все эти этапы можно пройти самостоятельно, но проще всего обратиться к специалистам в данной области, разработать эскиз, согласовать перепланировку и дальше спокойно жить в новой и удобной квартире.